Служебное жилье как яблоко раздора

Антонина Бажан, "Економічна правда"

Украинское жилищно-коммунальное хозяйство - сфера невероятных контрастов.
С одной стороны, уже вскоре его ждет разрушение, ибо абсолютное большинство совладельцев многоквартирных домов не имеет ни возможности, ни опыта, а иногда и желание отвечать за свои дома, как предусмотрено законом.
Люди не хотят осознавать, что без коммуникаций, подвалов, крыш, чердаков и лестницы их квартиры есть ничего не стоящим воздухом между стенами дома, от ответственности за который они так горячо стремятся откреститься.
С другой стороны, то же законодательство настолько несовершенно, что часто делает сознательных совладельцев многоквартирных домов собственниками только того самого воздуха между стенами, а сам дом с его объектами им приходится в прямом смысле отвоевывать у тех, кто посягает на все это имущество.
Что принадлежит владельцам квартир?
По части 2 статьи 382 Гражданского кодекса Украины, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат все коммуникации и вспомогательные помещения.
Постановлением Высшего хозяйственного суда №38 / 131 от 20 июля 2010 установлено, что для удостоверения этих имущественных прав им не нужно получать никаких правоустанавливающих документов.
"Экономическая правда" уже писала, как местная власть своими решениями захватила с помощью собственных решений чердаки и подвалы почти во всех приватизированных многоэтажках, а потом продавала эти помещения в свою пользу.
Также часть 2 статьи 42 Земельного кодекса позволяет передавать в собственность или пользование объединению собственников многоквартирного жилого дома земельный участок, на котором расположен сам дом.
Следует отметить, что среди правоведов идут дискуссии по поводу того, кому именно нужно предоставлять в собственность эти участки: ОСМД или же совладельцам.
Эти два момента относительно общего имущества собственников многоэтажек отечественное законодательство более или менее регулирует. Однако есть еще один не менее интересный пункт, который из-за отсутствия четких норм и четких толкований позволяет всем желающим без труда присвоить некоторое ценное имущество.
Речь идет о служебных квартирах в новостройках. КГГА ежегодно издает распоряжение, где устанавливается процент жилой площади - 1-2%, который застройщик должен предусмотреть для обслуживания потребностей дома.
Эти квартиры нужны для размещения управляющего домом или руководящих органов ОСМД, дворников и других работников организации, обслуживающей дом.
Понятно, что стоимость служебного жилья застройщики закладывали в стоимость квартир, которые шли на продажу, и это оправдано.
Поэтому де-факто такие служебные помещения являются собственностью покупателей квартир, ведь построены за их деньги.
Впрочем, здесь есть проблема, которую невозможно решить в рамках действующего законодательства.
Для того, чтобы квартиры использовались по назначению, КГГА в распоряжениях отмечает, что они должны передаваться "на баланс" эксплуатирующим организациям - коммунальным или частным ЖЭКам или ОСМД.
Однако в законе нигде не закреплено, кто имеет право собственности на эти служебные квартиры. Кроме того, даже если бы было указано, что служебные квартиры является общим имуществом собственников многоквартирного дома, они все равно не смогли бы зарегистрировать свое право собственности на эти помещения.
Дело в том, что на одну квартиру в Украине выдается один правоустанавливающий документ, куда заносятся имена всех владельцев. То есть в правоустанавливающий документ на каждую служебную квартиру придется внести всех совладельцев многоквартирного дома, которых может быть несколько сотен или даже тысяч.
К тому же, по действующим нормам этот документ надо будет переоформлять каждый раз, когда какую-то квартиру в доме перепродадут, потому что тогда меняется состав собственников.
Интересно, что, учитывая эти обстоятельства, понятие "передачи на баланс" становится абсурдным, ведь согласно статье 1 Закона "О жилищно-коммунальных услугах" иметь имущество на балансе может либо его владелец, или юридическое лицо по договору с собственником.
Следует также отметить, что на днях Верховная Рада приняла изменения в упомянутый закон, которые устраняют понятие балансодержания.
Что случается со служебными квартирами?
В связи с изложенными обстоятельствами вокруг служебных квартир постоянно случаются конфликты между ЖЭКами, застройщиками и ОСМД.
Самая распространенная причина - служебные квартиры при передаче дома "на баланс" ОСМД часто остаются у предыдущего "балансодержателя", чаще всего ЖЭКа, или же застройщики оформляют право собственности на эти квартиры на себя различными полулегальным способами.
Эти схемы становятся возможными из-за того, что закон не определяет настоящих владельцев квартир и не дает им механизма, чтобы они могли зарегистрировать свое право собственности. 
Например ОСМД "Флагман", управляющий домами в Киеве по улице Драгоманова, 8А и 8Б, вынуждено дополнительно просить КГГА закрепить за ним служебные квартиры.
Причина - руководство ОСМД усмотрело, что частный ЖЭК, который эксплуатировал дом ранее, намерен вывести часть квартир из статуса служебного жилья.
Киевское ОСМД "Просперити хоум", что является управляющим жилого комплекса по улице Российской, 45-Б, несколько лет судится с застройщиком ОАО "Проектно-строительный комплекс" Восток " за право пользования служебной квартирой в жилом доме по улице Российской, 45-Б.
Управителем фонда финансирования строительства жилого комплекса по улице Российской, 45-Б, В являлось ООО "ФК" Укрреставрация ", которое вместе с застройщиком ОАО ПБК" Восток "входит в корпорацию" Укрреставрация ".
Как рассказала председатель ОСМД "Просперити хоум" Евгения Барабан, в марте 2007 года компания "Восток" передала на баланс ОСМД жилой дом по улице Российской, 45-Б в том числе и одну служебную квартиру, площадь которой составляла 1,6% от общей площади квартир в доме.
Отдельный акт приема-передачи служебной площади застройщик не подписал. Через полтора года, в сентябре 2008 года, застройщик оформил на себя свидетельство о праве собственности на служебную квартиру и уже в октябре того же года переоформил ее по договору купли-продажи на другое лицо.
ОСМД "Просперити хоум" обратилось в Хозяйственный суд города Киева с иском к "Востока" об отмене его свидетельства о праве собственности на служебную квартиру и в Дарницкий районный суд города Киева о признании недействительным договора купли-продажи.
Как рассказывают в правлении этого ОСМД, в хозяйственной инстанции дело прошло два круга, причем в Высшем хозяйственном суде Украины оба раза рассмотрение дела проводила одна и та же коллегия судей.
Исковые требования ОСМД удовлетворила только апелляционная инстанция  первого круга. Все остальные ОСМД отказали, мотивируя свое решение тем, что у объединения совладельцев, как у юридического лица, нет права подавать такой иск.
Фактически суд признал, что владельцы квартир в доме являются владельцами и служебных квартир, и поэтому они сами, а не юрлицо, должны защищать свое право собственности.
В "Просперити хоум" говорят: учитывая такую ??позицию Высшего хозяйственного суда Украины, совладельцы служебной квартиры, владельцы квартир жилого дома по улице Российской, 45-Б, подали иск в Дарницкий районный суд в городе Киеве уже как физлица с требованиями определить их долю в праве общей долевой собственности на служебную квартиру. Дело находится в апелляции.
К счастью, все это время служебная квартира остается в пользовании ОСМД.
Получить комментарий от ОАО "Проектно-строительный комплекс" Восток "ЭП не удалось.
Однако, пожалуй, самая интересная история случилась с ОСМД "Авангард-благосостояние", управляющего жилым домом на проспекте Бажана, 1М. Это ОСМД было создано в 2007 году. Тогда же ЖЭК, что обслуживал дом, передал его "на баланс" ОСМД "Авангард-благосостояние" вместе с пятью служебными квартирами.
Право собственности на них зарегистрировал застройщик - ООО "Агростройпереработка - Лтд". Однако в 2008 году по требованию ОСМД Главное управление жилищного обеспечения КГГА отменило эти свидетельства, а их регистрация в БТИ была аннулирована.
И вот, как рассказала член правления ОСМД "Авангард-благосостояние", адвокат Татьяна Козаченко, в мае 2012 года в их доме неожиданно пришел государственный исполнитель отдела государственной исполнительной службы Дарницкого районного управления юстиции с документами об открытии исполнительного производства на пять служебных квартир, которые в свое время были переданы ОСМД.
Как выяснилось, в апреле Васильковский районный суд Киевской области принял решение по делу между двумя сторонними физическими лицами относительно служебных квартир в указанном доме. Суть дела: один человек, который якобы является владельцем пяти служебных квартир, подала иск против другого человека, которому якобы он сдал на три месяца эти квартиры в аренду. Истец требовал принудительного взыскания с ответчика арендной платы. Договор аренды предоставлял арендатору право сдавать квартиры в субаренду.
Васильковский суд удовлетворил этот иск, постановив выселить из всех пяти квартир человека, который назвался арендатором, и любой, кто в настоящее время там проживает. Истца, соответственно, решено вселить во все пять квартир.
Как правоустанавливающий документ истец предоставил суду инвестиционный договор, который он, якобы, заключил с "Агростройпереработкой - Лтд" в 2005 году. На основании этой бумаги суд признал за истцом право собственности на эти пять квартир.
В том, что иск был удовлетворен, нет ничего удивительного, ведь в БТИ право собственности на эти квартиры не было зарегистрировано из приведенных выше причин, а временных границ для регистрации права собственности в Украине не существует.
При этом, как утверждают в ОСМД "Авангард-благосостояние", и истец, и ответчик по этому делу никогда не жили в этом доме, не были членами этого ОСМД и даже не зарегистрированы в Киеве или Киевской области.
Сейчас вокруг этих служебных квартир продолжается судебная тяжба - рассматривается апелляционная жалоба, которую подало ОСМД "Авангард-благосостояние".
К сожалению, "Экономической правде" не удалось пообщаться с истцом в этом деле, ведь на заседание апелляционного суда он не явился.
Зато на это слушание пришли: бывший председатель Печерского районного суда Киева Николай Замковенко и его сын Олег Замковенко, который по доверенности представляет интересы ООО "Агростройпереработка Лтд" и принес заявление с просьбой поддержать позицию истца - человека, который считает себя владельцем помещений.
Как сообщил ЭП Николай Замковенко, он считает, что в этом деле затронуты интересы "Агростройпереработка Лтд", ведь в ней есть встречный иск с требованием отменить упомянутый инвестиционный договор.
Встречный иск подал ответчик.
Также, по словам Замковенко, есть достаточно доказательств того, что документы, приложенные к апелляционной жалобе представителем ОСМД, являются сфальсифицированными.
О деталях Замковенко говорить отказывается, так как считает, что это может быть расценено как давление на суд, который имеет исключительное право устанавливать справедливость.
Татьяна Козаченко же утверждает, что фальсифицированным является именно инвестиционный договор, потому что он датирован 2005 годом, а паспортные данные инвестора, содержащиеся в нем, - с 2009 года. Поэтому точка в этом деле будет поставлена ??еще не скоро.
Споры вокруг любого ценного имущества, находящегося в общей собственности совладельцев многоквартирных домов, является обычным делом. И пока этот вопрос не урегулирует закон, граждане не смогут полноценно управлять домами.